Ważna decyzja w Zawoi. Radni uchwalili plan ogólny gminy

Podczas dzisiejszej sesji Rady Gminy Zawoja uchwalony został Plan Ogólny Gminy Zawoja. To dokument, który określa podstawowe zasady przyszłego zagospodarowania przestrzennego gminy oraz wyznacza strefy, w których mogą być realizowane poszczególne funkcje, m.in. mieszkaniowe, usługowe, gospodarcze czy rekreacyjne.

Prace nad dokumentem rozpoczęły się po podjęciu przez Radę Gminy Zawoja w październiku 2024 roku uchwały o przystąpieniu do sporządzenia planu. Sam projekt został opracowany zgodnie z nowymi przepisami dotyczącymi planowania i zagospodarowania przestrzennego.

11 rodzajów stref planistycznych

W przyjętym dokumencie obszar gminy został podzielony na 11 rodzajów stref planistycznych. Są to strefy: wielofunkcyjna z zabudową mieszkaniową wielorodzinną, wielofunkcyjna z zabudową mieszkaniową jednorodzinną, wielofunkcyjna z zabudową zagrodową, usługowa, gospodarcza, produkcji rolniczej, infrastrukturalna, zieleni i rekreacji, cmentarzy, otwarta oraz komunikacyjna. 

Największą powierzchnię zajmuje strefa otwarta – 10 850,24 ha. Obejmuje ona przede wszystkim tereny zieleni naturalnej, rolne, leśne oraz wody powierzchniowe. Strefa zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej obejmuje 1376,52 ha, natomiast strefa zieleni i rekreacji – 371,52 ha.   

Pozostałe tereny przeznaczono m.in. na funkcje usługowe – 136,51 ha, gospodarcze – 46,51 ha, komunikacyjne – 70,14 ha czy związane z produkcją rolniczą – 4,12 ha.  

Plan określa również dla poszczególnych stref m.in. maksymalną intensywność i wysokość zabudowy, maksymalny udział powierzchni zabudowy oraz minimalny udział powierzchni biologicznie czynnej. 

W Planie Ogólnym Gminy Zawoja nie wyznaczono obszaru zabudowy śródmiejskiej ani obszaru uzupełnienia zabudowy. Jak wskazano w uzasadnieniu, wynika to m.in. z wiejskiego charakteru gminy oraz faktu, że jej teren jest pokryty miejscowymi planami zagospodarowania przestrzennego.

Przeprowadzona analiza wykazała również brak potrzeby wyznaczania dodatkowego obszaru uzupełnienia zabudowy. Potencjalny obszar uzupełnienia zabudowy w większości mieści się już bowiem w granicach stref funkcjonalnych przyjętych w planie. 

Nie wyznaczono także gminnych standardów dostępności infrastruktury społecznej. W dokumentacji wskazano, że ma to związek z obowiązującymi miejscowymi planami oraz brakiem możliwości wyznaczania nowych terenów związanych z zabudową mieszkaniową. 

Dlaczego nie wyznaczono nowych terenów mieszkaniowych?

Istotnym elementem planu jest również bilans terenów przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową. Z dokumentacji wynika, że chłonność niezabudowanych terenów, które już obecnie mogą pełnić funkcję mieszkaniową, oszacowano na około 13 679 mieszkańców. Tymczasem zapotrzebowanie na nową zabudowę mieszkaniową w gminie określono na poziomie 2288 osób. 

Oznacza to, że dostępne już tereny odpowiadają około 597 proc. prognozowanego zapotrzebowania. Maksymalna wartość wynikająca z przepisów to 130 proc. zapotrzebowania, co w przypadku Gminy Zawoja odpowiada 2974 osobom. 

W związku z tym w planie nie wyznaczono nowych stref umożliwiających realizację zabudowy mieszkaniowej poza terenami, które już mają takie przeznaczenie w obowiązujących miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego oraz obszarami istniejącej zabudowy. 

Przed uchwaleniem dokumentu przeprowadzono konsultacje społeczne. Trwały one od 30 lipca do 26 sierpnia. Zorganizowano m.in. spotkanie otwarte oraz dwa dyżury projektanta. 

Po zakończeniu konsultacji rozpatrzono zgłoszone uwagi. Część z nich została uwzględniona, co doprowadziło do korekt stref planistycznych jeszcze przed przyjęciem dokumentu. Jak wskazano w raporcie, zmiany miały charakter indywidualny i nie naruszały m.in. terenów parku narodowego i jego otuliny, obszarów szczególnego zagrożenia powodzią, rezerwatu przyrody i jego otuliny oraz obszarów Natura 2000. 

W dokumentacji oszacowano również zapotrzebowanie na nową zabudowę mieszkaniową w gminie na poziomie odpowiadającym 2288 osobom. Wartość tę uwzględniono podczas sporządzania bilansu terenów przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową. 

Uchwalenie planu ogólnego kończy jeden z najważniejszych etapów prowadzonej w ostatnich miesiącach procedury planistycznej. Przyjęty dokument będzie jednym z podstawowych narzędzi wyznaczających kierunki polityki przestrzennej gminy. Określa, jakie funkcje mogą być rozwijane w poszczególnych częściach Zawoi i Skawicy oraz jakie parametry będzie musiała spełniać przyszła zabudowa.