Czym jest księga wieczysta mieszkania? Jak ją sprawdzić?

O istnieniu dokumentu, jakim jest księga wieczysta, dowiadujemy się najczęściej przy okazji nabycia na własność swojej pierwszej nieruchomości, np. mieszkania lub działki. Może się to zdarzyć w wyniku tradycyjnej transakcji kupna-sprzedaży, na skutek dziedziczenia lub otrzymania nieruchomości w spadku. W niniejszym artykule skupiamy się na wyjaśnieniu, czym jest księga wieczysta prowadzona dla lokalu mieszkalnego oraz w jaki sposób uzyskać do niej dostęp.

Księga wieczysta to dokument, nazywany też rejestrem, zakładany dla nieruchomości. Oznacza to, że np. w przypadku sprzedaży danej nieruchomości dokument pozostaje ten sam, natomiast zmianie ulegają zawarte w nim wpisy. Prowadzeniem ksiąg wieczystych zajmują się Wydziały Ksiąg Wieczystych sądów rejonowych. Od kilku lat dokumenty mają postać wyłącznie elektroniczną, dzięki czemu w szybki i łatwy sposób można się z nimi zapoznać przez Internet. Służy do tego oficjalna przeglądarka ksiąg wieczystych dostępna na stronie internetowej Ministerstwa Sprawiedliwości (Ekw.ms.gov.pl). 

Jak uzyskuje się dostęp do księgi wieczystej?

Aby móc uzyskać wgląd do księgi wieczystej interesującej nas nieruchomości, za pośrednictwem wspomnianej strony internetowej, musimy posiadać numer dokumentu, czyli tzw. numer księgi wieczystej. Tworzy go kombinacja liter i cyfr (zgodnie ze schematem XXXX/XXXXXXXX/X), unikalna dla danego rejestru. Pierwsze cztery znaki wskazują wydział sądu rejonowego, który prowadzi księgę wieczystą. Dla przykładu, kod KR1P oznacza Wydział Ksiąg Wieczystych sądu rejonowego dla Krakowa-Podgórza. Osiem kolejnych cyfr, po znaku "/", to numer nadawany w sądzie zgodnie z repertorium placówki, a ostatni znak, to cyfra kontrolna.

Kto posiada numer księgi wieczystej? Z pewnością właściciel nieruchomości lub osoba go reprezentująca. Jeśli jesteśmy zatem w sytuacji, kiedy chcemy nabyć mieszkanie na rynku wtórnym i prowadzimy w tym celu rozmowy, powinniśmy bez problemu taki numer uzyskać. Na mniej zaawansowanym etapie możemy znaleźć numer KW na własną rękę, z pomocą internetowych, płatnych wyszukiwarek. Więcej informacji na ten temat znajdziesz na stronie Ksiegawieczysta.net - jest to tematyczny blog informacyjny, z którego można się dowiedzieć m.in. jak uzyskać numer księgi wieczystej na podstawie adresu nieruchomości lub numeru działki.

Posiadając numer KW wystarczy wejść na stronę Ekw.ms.gov.pl i tam pobrać dokument do wglądu. Dostęp do przeglądania treści KW jest bezpłatny. Czas zatem dowiedzieć się, jakie informacje znajdują się w księdze wieczystej lokalu mieszkalnego.

Księga wieczysta mieszkania - co zawiera?

Elektroniczne księgi wieczyste mają określoną strukturę składającą się z działów. Do każdego z nich przyporządkowany jest określony zestaw informacji, który w przypadku dokumentów zakładanych dla mieszkań przedstawia się następująco:

1. Dział I-O "Oznaczenie nieruchomości". Konkretnie wskazuje, dla jakiej nieruchomości dokument jest prowadzony - ujawnia jej adres oraz położenie zgodne z administracyjnym podziałem kraju, wskazuje numer i identyfikator działki, a także podaje opis samego lokalu (np. metraż, liczbę i rodzaj pomieszczeń, kondygnację).
2. Dział I-Sp "Spis praw związanych z własnością". Informuje o przysługujących właścicielowi prawach związanych z prawem własności do nieruchomości, jak np. wielkość udziałów w nieruchomości wspólnej.
3. Dział II "Własność". Określa dane aktualnego właściciela mieszkania, takie jak imię, nazwisko, PESEL, imiona rodziców, lub użytkownika wieczystego, a także wskazuje, w jaki sposób nieruchomość została nabyta (np. darowizna, transakcja kupna-sprzedaży).
4. Dział III "Prawa, roszczenia i ograniczenia". Pokazuje ograniczone prawa rzeczowe (bez hipoteki), ograniczenia w rozporządzaniu mieszkaniem oraz prawa osobiste i roszczenia ciążące na nieruchomości. Do najczęściej spotykanych wpisów w tym dziale należy np. służebność mieszkania, prawo dożywocia.
5. Dział IV "Hipoteka". Może zawierać wpis informujący o tym, że na mieszkaniu został ustanowiony kredyt hipoteczny lub inne wpisy, z których wynika, że nieruchomość jest zadłużona.

Analiza treści księgi wieczystej może wydawać się wyzwaniem. Przed nabyciem nieruchomości nie można jednak pominąć tej czynności. Jeśli nie czujesz się na siłach, powierz weryfikację dokumentu specjalistom, np. z biura nieruchomości lub kancelarii prawnej.